距貴陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院十八個(gè)研究中心成立，已經(jīng)半年有余，各研究中心始終扣緊“將科技武裝到牙齒，打造科技型設(shè)計(jì)企業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略主題，堅(jiān)持以“極具活力，學(xué)習(xí)創(chuàng)新，成為市場(chǎng)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)科技企業(yè)”為愿景；牢記“設(shè)計(jì)構(gòu)筑美好世界，科技織就未來(lái)城市”的使命；貫穿“以客戶為中心，以?shī)^進(jìn)員工為本”為核心價(jià)值觀，有序開展研究活動(dòng)，新課題不斷涌現(xiàn)，成果喜人。你一定想知道最近各研究中心具體有哪些課題、都有些什么進(jìn)展、取得了哪些成果，現(xiàn)在跟著小編一起去一探究竟吧！
當(dāng)代中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也成為城市發(fā)展的痛點(diǎn)問(wèn)題之一，在某種意義上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍處于一種自發(fā)狀態(tài)的發(fā)展模式當(dāng)中，往往以一種單一的模式存在，不具備規(guī)模性和關(guān)聯(lián)性。本文以清鎮(zhèn)食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目為例，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與研究得出建筑功能與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展原則，根據(jù)產(chǎn)業(yè)功能的復(fù)合性特點(diǎn)形成上、中、下游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新模式。從而為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)保障提供了一種從產(chǎn)品原生、產(chǎn)品加工及產(chǎn)品終端銷售的一站式產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，為城市發(fā)展帶來(lái)新的驅(qū)動(dòng)力。
一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與功能提升是當(dāng)前我國(guó)城市發(fā)展過(guò)程中所面臨的痛點(diǎn)問(wèn)題之一，在一定程度上仍處于單一發(fā)展模式之中；另一方面多元融合在各個(gè)領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展的一個(gè)必要部分。如何通過(guò)“上、中、下游”全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式驅(qū)動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)持久發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，將為城市、企業(yè)和個(gè)人帶來(lái)新的機(jī)遇和可能性。
基于如上兩個(gè)因素，本文具體以清鎮(zhèn)市食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為研究對(duì)象。清鎮(zhèn)市食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于貴陽(yáng)市與貴安新區(qū)的交界處，距離貴陽(yáng)市區(qū)約20KM,區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。項(xiàng)目總用地323畝，總建筑面積30萬(wàn)㎡，功能主要包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)、創(chuàng)新食品加工示范區(qū)、食堂/職工宿舍、品牌培育中心、研發(fā)中心、企業(yè)辦公、商貿(mào)服務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)體驗(yàn)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、文化博覽中心、會(huì)議中心、檢測(cè)中心、特色酒店等。
規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
1、
產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面臨問(wèn)題
①園區(qū)規(guī)劃盲目追求布局高大上，不重實(shí)效性；
②園區(qū)規(guī)劃還停留在傳統(tǒng)城市規(guī)劃模式層面上；
③園區(qū)規(guī)劃同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力缺乏；
④園區(qū)規(guī)劃水平不高，配套銜接不夠，投資環(huán)境差；
⑤園區(qū)規(guī)劃重外表空間，輕內(nèi)在產(chǎn)業(yè)，缺乏驅(qū)動(dòng)力量；
⑥產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的定位不準(zhǔn)確，深度不夠，操作性不強(qiáng)。
2、
未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)
①產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。園區(qū)的投資主體越來(lái)越多樣化；
②城市規(guī)劃體系。產(chǎn)城融合是大勢(shì)所趨；
③招商運(yùn)營(yíng)體系。產(chǎn)業(yè)定位的精準(zhǔn)和差異化是未來(lái)園區(qū)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力；
④金融合作體系。智慧與生態(tài)成為新標(biāo)準(zhǔn)、新亮點(diǎn)；
⑤管理和服務(wù)體系。園區(qū)平臺(tái)化規(guī)律越來(lái)越清晰。
3、
產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃內(nèi)容
①發(fā)展戰(zhàn)略定位。科學(xué)規(guī)劃園區(qū)全局性的發(fā)展藍(lán)圖：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開發(fā)模式、運(yùn)作機(jī)制等研究；
②發(fā)展定位。明確發(fā)展方向，有效提出園區(qū)整體形象：包括產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、目標(biāo)客戶篩選、管控機(jī)制等研究；
③產(chǎn)業(yè)定位。加快推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)：包括園區(qū)比較優(yōu)勢(shì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、細(xì)分領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)招商等研究；
④產(chǎn)業(yè)布局。深度優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局：包括空間承載力、特色集聚、功能分區(qū)等研究；
⑤二次創(chuàng)業(yè)。整合多重優(yōu)勢(shì)，挖掘園區(qū)發(fā)展新潛力：包括支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、園區(qū)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究；
⑥經(jīng)營(yíng)管理。提高運(yùn)營(yíng)管理水平，煥發(fā)園區(qū)發(fā)展新活力：包括管理體制、產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營(yíng)、孵化支持、產(chǎn)業(yè)投資等研究。
4、
產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展模式
①豐富的多元空間
②鼓勵(lì)交流的場(chǎng)所空間
③多學(xué)科知識(shí)群體與創(chuàng)新型功能社區(qū)的就近結(jié)合
④資源與設(shè)施的共享
⑤吸引人的休閑設(shè)施
⑥最先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施
⑦靈活的變通能力和適應(yīng)性
⑧發(fā)達(dá)的公交運(yùn)輸系統(tǒng)和宜人的步行環(huán)境
⑨城市化的社區(qū)空間
⑩園區(qū)的智慧管理
5、
產(chǎn)業(yè)園的盈利模式分析
傳統(tǒng)園區(qū)盈利模式主要依賴土地收入，不過(guò)這種模式已經(jīng)逐漸走進(jìn)瓶頸，大量園區(qū)運(yùn)營(yíng)處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài)，收入的主要來(lái)源是稅收分成、政府的各類補(bǔ)貼和轉(zhuǎn)移支付，而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐，各地園區(qū)在土地、稅收方面又采取了很多減免的優(yōu)惠政策，致使園區(qū)自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區(qū)的盈利模式并不是單一類型的，往往是多種模式混合運(yùn)作。隨著園區(qū)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)發(fā)展的逐漸成熟，園區(qū)的盈利模式也將從單一走向多元，從低級(jí)階段走向高級(jí)階段。園區(qū)主要的盈利模式類型有以下四種：
①土地運(yùn)營(yíng)。原有土地只租不售，獲得土地增值；以產(chǎn)業(yè)名義低成本獲取土地
租金收入：產(chǎn)業(yè)用房地租金收入辦公地產(chǎn)：配套的辦公性房產(chǎn)開發(fā)，辦公房產(chǎn)的出租和出售住宅地產(chǎn)：獲得住宅配套，住宅出租和出售。
②增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)：公共性技術(shù)平臺(tái)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)：融資、咨詢、培訓(xùn)、信息、政府關(guān)系、孵化、知識(shí)、媒體、網(wǎng) 絡(luò)、物流、人力資源、軟件服務(wù)外包等；生活配套性服務(wù)：辦公生活等配套服務(wù)；園區(qū)運(yùn)營(yíng)性服務(wù)：物業(yè)管理（污水處理、供水、供暖、供電、供氣）。
③模式輸出。生地開發(fā)：土地的一級(jí)開發(fā)建設(shè)、BOT運(yùn)營(yíng)、以土地入股共同開發(fā)；
熟地改造：原有物業(yè)改造與功能變更；委托經(jīng)營(yíng)：分享稅收或服務(wù)性收益。
④金融投資。產(chǎn)業(yè)投資：VC/PE；專業(yè)性公司投資：投資專業(yè)性公司并實(shí)現(xiàn)IPO；
產(chǎn)業(yè)用地資本運(yùn)作：在不允許直接轉(zhuǎn)售情況下，探索作價(jià)入股方式；現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運(yùn)作：產(chǎn)業(yè)型房產(chǎn)股權(quán)、信托、證券化運(yùn)作。
6、
產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃理念
①園區(qū)的規(guī)劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)構(gòu)建為核心導(dǎo)向，而不是以用地性質(zhì)和規(guī)模設(shè)定為主要目標(biāo)；
②要圍繞構(gòu)筑高端要素聚集能力為主要目標(biāo)，包括城市服務(wù)功能的配給以及宜居環(huán)境的營(yíng)造；
③不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益，也更多的需要考慮園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成長(zhǎng)性和二次成長(zhǎng)培育；
④辦公生活化，更多的交流空間，開敞明亮的辦公環(huán)境，完善的員工配套。
7、
園區(qū)規(guī)劃的重要原則念
①關(guān)聯(lián)發(fā)展原則
②成鏈發(fā)展原則
③聚集發(fā)展原則
④集約發(fā)展原則
⑤合作發(fā)展原則
8、
規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
①企業(yè)定制
②產(chǎn)業(yè)服務(wù)
③產(chǎn)品定位
本項(xiàng)目生產(chǎn)性用房集中設(shè)置，為滿足不同規(guī)模企業(yè)的生產(chǎn)需求，分別設(shè)置了微型、中型、大型廠房及物流倉(cāng)庫(kù)用房，單層面積分別為2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。
考慮到食品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新實(shí)質(zhì)性需求及城市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的角度，系列產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套用房的設(shè)置充分考慮每個(gè)產(chǎn)業(yè)廠房的可達(dá)性，提高生產(chǎn)生活效率的同事，也對(duì)城市沿街界面形象進(jìn)行提升。在產(chǎn)業(yè)布局中，提出”WE WORK共享創(chuàng)客社區(qū)”理念，為發(fā)展中企業(yè)及初創(chuàng)企業(yè)提供一站式服務(wù)設(shè)施體系。
“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之下，設(shè)置沿街配套辦公及6m寬”WE WOR長(zhǎng)廊”，為企業(yè)提供辦公服務(wù)、休閑健身配套服務(wù)、時(shí)尚辦公及景觀休閑，”WE WOR長(zhǎng)廊”給予園區(qū)各類產(chǎn)業(yè)一個(gè)共享的奇趣空間，進(jìn)一步提升整個(gè)園區(qū)的服務(wù)性建設(shè)。
“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之 上，模式一：為企業(yè)提供研發(fā)、檢測(cè)、產(chǎn)業(yè)孵化、品牌培育、行政、企業(yè)服務(wù)、會(huì)議、會(huì)計(jì)、法律、金融、工程、信息等配套辦公設(shè)施，辦公模式提供共享休閑辦公、企業(yè)獨(dú)享辦公及產(chǎn)業(yè)服務(wù)辦公，為各類企業(yè)提供多種辦公模式，形成多元化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。
“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之 上，模式二：以實(shí)際供需關(guān)系，可聯(lián)合一層辦公將2、3層空間聯(lián)動(dòng)起來(lái)，為企業(yè)提供辦公服務(wù)、休閑健身配套服務(wù)、時(shí)尚辦公及景觀休閑，將建筑價(jià)值利益最大化。
9、
結(jié)語(yǔ)
本文針對(duì)清鎮(zhèn)食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園既有問(wèn)題，通過(guò)對(duì)上、中、下游產(chǎn)業(yè)分析研究，結(jié)合市場(chǎng)需求，提出該項(xiàng)目以全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為契機(jī)，形成全新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新模式。
主要包括產(chǎn)業(yè)相關(guān)的直接產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和衍生產(chǎn)業(yè)。直接產(chǎn)業(yè)又包括上游中種植、養(yǎng)殖、原材料采集配送，中游研發(fā)測(cè)試、加工制造、印刷包裝，下游倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、銷售貿(mào)易；關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又包括產(chǎn)業(yè)孵化、教育培訓(xùn)、認(rèn)證質(zhì)檢、商貿(mào)展示、金融保險(xiǎn)、咨詢、商業(yè)、酒店、居住；衍生產(chǎn)業(yè)又包括創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工業(yè)旅游、休閑旅游、娛樂(lè)休憩等。
在市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的大環(huán)境之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將會(huì)是多元化的，獨(dú)立發(fā)展的格局將會(huì)被打破，多元融合將會(huì)滲透到各處。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將會(huì)形成以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式。建筑師也將根據(jù)全新的發(fā)展模式對(duì)產(chǎn)業(yè)建筑做出更多的可能性設(shè)計(jì)，滿足未來(lái)產(chǎn)業(yè)建筑的多樣性、復(fù)雜性和適應(yīng)性。