由于多年從事住宅設計工作，身邊朋友買房總會跑來咨詢我，或是給我看戶型圖，或是給我捧來一疊樓盤資料讓我出出主意。
有時候我可以給他找到樓盤的設計院問問結構專業的意見，有時候我還能模擬計算一下日照。自然對于那些沒有相關專業知識的朋友來說，都是非常有價值的。
有了一定的成功經驗，問的朋友自然越來越多。于是想總結出來隨時給朋友分享。
這些經驗主要從建筑師的角度分析，簡單實用性經驗。最終還是有些長，不過畢竟買房是大事，開發商又越來越精明，多一些防范總是好的。
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認識你的開發商，不要盲目相信大品牌
自從某桂園的不斷被曝質量問題以來，某科的房屋質量也飽受詬病。很多人覺得牌子大的房企質量就一定過關，實際不然。大房企有自己的質量把控體系，相應也有自己的成本管控要求，這個成本的要求就是“在滿足基本質量的同時降低成本，甚至不惜犧牲質量。”很多房企在地方城市采用合伙人的經營方式，項目負責人有絕對權力，對于質量的把控，有時候總公司也無能無力。
有結構師和我說，同樣一棟30層的大樓，給不同開發商做的結構設計，結構造價就可以相差幾十萬建造費用，雖然都能符合國家要求相應的結構要求，但是建筑抗震能力卻相差很多。那種造價低的往往是依照國家最低標準做，多是大型房企才會要求如此“嚴格”。在住宅設計中，能省多少錢是評價一個結構設計師好壞的重要標準。
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別被效果圖海報忽悠了
在購買房子的時候，報刊及媒體廣告上，樓書上的效果圖往往是你對小區整體環境的第一印象。殊不知在這一刻，你就已經中了開發商的圈套。
效果圖造假，可以說是建筑設計師的一個常規套路，通常是開發商授意要求，一些微小的差別往往不會被發現。比方說，效果圖里的超大間距，中央景觀，泳池會所等。它們或真或假地把最好的一面展現在你的面前，然后在角落用最小號的字提示你“效果圖僅供參考”。
通過虛化后排建筑，減弱建筑群的壓迫感
這樣的視角你無法判斷實際的建筑間距，很多時候做了假
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戶型圖里的視覺魔術
在售樓處，你會拿到一張打印精良的彩色房型圖，上面清楚地表達了房型信息，每一個房間的家具都給你設計好。
用心檢查，就會發現表面精致的戶型圖后面藏著許多銷售小伎倆。
有的戶型圖沒有標注關鍵的房間尺寸，表面看90平做了3個房間，實際每個房間都很小，使用時除了一張床什么都放不下。
這個90平的戶型設計了三個房間，看起來空間還很開闊
但是你會說戶型圖上不是放了床還有衣柜嗎，看來還挺寬闊的呀？原來在設計戶型圖的時候，家具已經被悄悄縮小了比例。
同時看戶型圖還要注意一些小細節，比如是否有安放洗衣機的地方？入戶鞋柜如何擺放？陽臺是否有墻柱遮擋？有沒有不能采光通風的衛生間？
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樣板間如何造假
樣板間里也有貓膩，即便是設計師也不免會中招。
首先樣板間分為實地樣板間和異地樣板間。實地就是實際的房型做，異地就是因為樓未建成或種種不可描述的原因，“按照實際尺寸”在售樓處內或者另找塊地把戶型建出來給客戶參觀的樣板間。
為避免交房后客戶投訴，樣板間一般會標明與實際不符的地方，也不敢在建筑尺寸上做假。但是通過裝修手段和室內燈光的配合卻可以起到遮羞的作用。比如采光較差，面積較小的廚房，通過開放式餐廚一體的設計來展示。而實際中，很少會做開放廚房。
和戶型圖一樣，樣板間的家具都是特別定制的，隨身帶把卷尺，看看床的長度，衣柜的進深是否合理也是非常有必要的。
本身局促的房間，利用靠窗床、窄書桌、小椅子的布置擴大空間感，并通過超廣角鏡頭拍攝
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層高差一點可能差很多
對于一個戶型圖來說，還有很多沒有交代的重要問題，層高就是一個。
一般的住宅層高2.9米比較合適，也不乏很多開發商為了省成本把層高做到2.8米。如果考慮到梁和吊頂的高度，舒適度大打折扣，要是做中央空調，那體驗就更差了。如果是超過180平的大戶型，層高能做到3米到3.3米是比較合適的。所以購房前詢問下房子的層高是很有必要的。
這里要說明下，層高不是凈高，2.9米的層高差不多凈高2.75米左右，售樓小姐往往也會利用這個來模糊你的概念。
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樓型圖為什么那么重要
按照一般的購房流程，選戶型的時候，售樓小姐會帶你來到沙盤前，用激光筆給你指出戶型的位置。
這中間其實少了一個重要的環節就是看樓型。一般的售樓處都會有樓型圖，你不提她也不一定會給你拿，特別是一些較差位置的戶型。
戶型圖上看起來南北通透、采光不錯的房子擺到樓型圖里就出了問題。原來北房間窗外還有一條公共走道，原來廚房的窗戶是從天井里采光，原來你主臥窗戶對著別人家的客廳。。。簡直可怕，然而很多購買期房的朋友在入住前卻根本沒有想到。
只看戶型圖，你無法想象北側陽臺后面還有一個公共走廊，衛生間和廚房朝向一個凹槽
只看戶型圖，你感受不到右邊臥室窗戶和廚房采光在一個深深的凹槽之中
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“公攤面積”不得不懂
公攤面積可以說是中國特色了。明明買的120平的樓，實際只住了80平，這些公攤面積很多又是平常不會使用的消防樓梯，但是我們消防要求越來越高，樓梯、前室、走廊的寬度面積都在提高，越新的大樓公攤就越大，當然也更安全。但是對于幾萬塊一平米的房子來說，還是非常心疼呢。
更有一些大樓，因為一樓大堂面積大了，公攤就會大。兩戶公用同一個樓梯，因為隔壁的戶型面積小，自己的公攤的面積就大。同樣一套房子，因為隔壁面積的不同，自己的面積就會變化，實在很無語。所以了解公攤很有必要。
上面兩棟樓的樓形圖，右邊和中間的戶型是一樣的，但是由于下圖左側戶型減小了14㎡，從而下圖樓棟的右側戶型增加了1.1㎡的公攤面積，中間戶增加了0.9㎡的公攤面積。這些都會計算在你的建筑面積里面。
一梯幾戶也同樣關系到你的公攤面積。一部電梯服務幾戶人家，決定了你等電梯的時間，然而電梯是不是越多越好呢？顯然不是，因為電梯也是會算到你家的公攤面積里面去的，一部電梯有6個平米，加上5平米的候梯廳就是11平米，也就是說多一部電梯對于兩戶一個單元的人家而言每戶就增加了5.5平米，按照五萬一平的單價，就差了27.5萬。
那么電梯多少比較合適呢？對于樓層在30層左右的住宅，每單元兩戶的人家來說，一部電梯比較勉強，兩部就比較舒適。一個單元三四戶的樓房，兩部電梯就正好了。
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靠近電梯的房間有什么問題
樓型圖里可以看出你家房間有沒有和電梯相鄰的臥室。按照規范，電梯相鄰的臥室需要做雙層墻，因為電梯運營過程中會產生一定的噪音，雙層墻能起到一定的降噪功能。所以盡量避免選擇與電梯相鄰的臥室。
東戶小房間靠近電梯，可能有噪音干擾
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頂層的房子該不該買
都說頂層的房子不要買，會漏水，而且保溫性能也差，夏天熱得要死。事實確實如此。因為建筑都是有使用年限的，而建筑材料的年限也不一樣，防水保溫材料的年限最短，往往只有十年，每隔幾年就應該做一次更換。首先要物業管理負責，其次還要保證購買的材料質量過關。不然只能是自己掏錢動手了。
而保溫材料再好也不能完全隔絕熱量。過去有開發商在頂層做雙層樓板的設計來取得隔熱效果，但現在很少有開發商愿意這么做了。
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底層的日照一般要比高層差
日照是個非常神奇的東西，不通過專業軟件幾乎很難判斷出來。但是有一些基本的數值是肯定的，比如高一層的日照肯定比低一層的要好，而房屋距離的遠近不能代表你日照條件的好壞。大多數小區的日照都是卡著剛好滿足規范過的，所以后排一層的日照一般好不到哪里去。現房銷售的時候，有的售樓小姐會和你說某個低層南向房間要做成書房，儲藏間，廁所，將來再給你改造成房間，那么說明這個房間的窗戶可能是不滿足日照規范的。
日照軟件生成的一層日照分析圖，兩種藍色區域均為日照不滿足的地方，建筑師一般都是按照正好滿足日照的最近距離排布樓棟，所以后排一二層的日照條件都會較差。
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學會看總圖
初步的看總圖主要是看周邊的環境，小區出入口位置，房屋是不是朝南，前后景觀如何，樓棟的間距是否夠大。細心的就會觀察汽車坡道出入口在哪里，小區電房在哪里，垃圾房在哪里，這些都是要盡量避免的。
通過總平面圖了解更多的信息
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選擇什么樣的建筑風格
如果說前面的內容你都能了解個大概，建筑風格的選擇，可能你就覺得純粹是一種個人喜好了。別急，小區建筑立面的選擇也是非常重要的。
首先，建筑立面是建筑成本的很大一塊。成本最高，效果最好的是石材立面，可以歷久彌新。然而現在大多是都是用的真石漆和普通外墻涂料，這種產品質量參差不齊，施工水平也因人而異。經歷了幾年的風吹雨淋，就會造成剝落、空鼓、變色。看起來慘不忍睹，而后期重新刷涂的成本也很大，小區交付后就很少有人愿意掏錢維護了。
建筑外墻中有兩個比較常用的新材料，一種叫做GRC，一種叫做EPS，它們都被用于制作建筑外立面上的裝飾線條。GRC是一種新型混凝土材料，EPS是則是一種類似泡沫的材料，安裝簡便，在外表面涂上真石漆可以達到以假亂真的石材效果，但卻不耐壓，稍微敲擊就會被破壞，露出里面的泡沫。如果安裝空調的工人踩上去還有安全隱患。交房后，一旦破壞再要重新制作安裝又是非常麻煩的事情。幾年前就出現某高檔別墅采用EPS材料被投訴的事件。如今這種材料仍然是最普遍的建筑外墻裝飾材料，其實并不是線腳越多越復雜的造型就好，國外人比較講究實際，不會做夸張的裝飾線腳，而是采用比較節能的外墻材料。
EPS建筑線腳，內部為泡沫材料
其次，不同的建筑風格會影響你的內部感受，古典建筑風格特別是柱式較多的ARTDECO風格強調豎向線條，陽臺上可能有柱子遮擋視線，窗戶的寬度也較小。而現代風格往往有大量的落地窗，視線比較好，但是節能性又差了一些。
古典主義風格強調豎向線條，陽臺往往只有一面對外，視野及日照受到影響。
現代主義風格的建筑一般會有寬敞的陽臺，提供較好的采光和視野
最后還要仔細查看建筑的外立面有沒有合理設計每個房間的空調外機位置，和空調管預留孔洞，這些都是影響小區美觀的一部分。
以上買房的幾個小技巧你都記住了嗎？最后我要說的是，有些人認為買房是自己的事情，自己住得舒服就行，但買房也是一種投資，被大眾認可的房子才能起到保值作用，所以在購買前多花些時間去研究還是非常值得的。